コラム

失敗の多くは物件ではなく、提案書の前提が楽観的だったことから起きます。家賃下落・新築価格・サブリース・金利上昇・修繕積立金・節税目当て・書類改ざんの7つの型を、同一物件の試算と金融庁・国土交通省・総務省の一次情報で見分け方まで整理します。

節税の正体は、減価償却で作った赤字を給与所得と通算することです。新築区分2,480万円のケースで課税所得別の還付額を示し、設備の償却が終わる16年目に不動産所得が黒字へ反転する構造と、売却時に取得費が減ることで生じる精算まで扱います。

売却の判断は相場では決まりません。今売ったときの過不足、持ち続けた場合の年あたりの純資産の増減、税金の3つを保有3年から15年まで試算します。売却で現金が残り始めるのが何年目なのかを、残債と並べて示します。

毎月の手残りだけでなく、保有期間の持ち出し累計と、出口で必要になる売却価格まで計算します。金利はそのまま・＋0.5%・＋1.0%の3通りを同時に表示。入力した数字はブラウザの中だけで計算され、送信も保存もされません。

「リスクがあります」では判断できません。空室・家賃下落・金利・修繕積立金・滞納の5つを、区分マンション2,000万円のケースで年あたりの費用に直します。提案書上の手残り年3.4万円が、年△20.8万円に反転する過程を示します。

オーナーが貸主、業者が借主。だからオーナーからの解約には借地借家法の正当事由が必要になります。国土交通省と消費者庁の公表資料をもとに枠組みを整理し、契約書で確認する7項目と、解約に踏み切るときのコストを示します。

「やめとけ」は5つの別々の話がひとまとまりになった言葉です。新築区分2,480万円の同じ提案書で5つを1つずつ検算し、10年後の出口で必要になる売却価格まで示します。借入を500万円下げるだけで結論が反転することも合わせて確認します。

提案書の計算はほとんどの場合正確です。選ばれているのは前提のほう。家賃・空室・運営費・金利・出口の5行を1行ずつ差し替えると、月々約2,000円の負担が3万6千円に変わる過程を、新築区分2,480万円のケースで示します。

メリット5つとデメリット5つは、別々のリストではありません。そのすべてが「借入で買う」という一点に帰着します。区分マンション2,000万円のケースで、金利が2.0%から3.0%へ動いたとき同じ物件がどう変わるかを試算表で示します。