「不動産投資はやめとけ」と言われる5つの理由。
売らない立場から、数字で検証します

「不動産投資はやめとけ」は、ひとつの主張のように聞こえますが、中身は5つの別々の話です。5つのうちいくつが自分の物件に当てはまるかで、結論は変わります。

この記事では、5つを1つずつ数字に置き換えます。使うのは、前回の記事と同じ1件の提案書です。同じ物件を最後まで使うので、どの理由がいくら効いているかが金額で見えます。

「やめとけ」は5つの話が1語になっている

検索して出てくる「やめとけ」の記事を並べると、挙げられている理由はおおむね5つに収れんします。問題は、5つが同時に起きる前提で語られることです。5つのうち2つしか当てはまらない人と、5つすべてが当てはまる人が、同じ言葉で説得されています。

逆に「不動産投資は儲かる」も、5つのうち1つも起きない前提で語られています。疑う対象は、売り手の楽観と世間の悲観の両方です。この記事はどちらの側にも立ちません。やることは、5つを1つずつ金額に置き換えることだけです。

以降の説明では、記事を通して同じ一件の提案書を使います。都市部の新築区分マンションで最も多く見かける形です。数字が出てくる箇所はすべて、この前提に基づくものと読んでください。

理由①　新築の家賃は、いつまで続くのか

「やめとけ」の理由として最も多く挙げられるのが、新築で買うと割高だという指摘です。ただ、割高かどうかは価格だけでは決まりません。効いてくるのは家賃のほうです。

新築の家賃には、最初の入居者だけが払う上乗せが含まれています。次の募集からは、同じ建物でも周辺の相場に寄っていきます。この提案書のケースでは、周辺の築10年・同タイプの募集賃料を82,000円としました。差は月10,000円です。

年間で12万円、35年で420万円。物件価格が割高かどうかではなく、この12万円が毎年続くかどうかが、実際の収支を決めています。

理由②　空室と運営費は、提案書の外にある

提案書の空室率は0%、運営費は管理費と修繕積立金だけの12,400円です。どちらも間違いではありません。入居中の月に限れば、この通りになります。

抜けているのは、入居していない月と、入退去のたびに出ていく費用です。原状回復、設備の経年交換、次の入居者を決めるための広告料。これらを長期平均でならすと、弊社の試算では実収入の25%程度を見込みます。空室率は5%と置きました。

空室の実勢：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」／修繕と設備更新の費用感：国土交通省「マンションに関する統計・データ等」

①と②を反映すると、月々の負担は約2,000円から23,113円になります。ここまでは金利が1円も動いていません。

理由③　金利が上がると、赤字は深くなる

変動金利で借りている場合、返済額は借入時の水準で固定されません。ここでは+0.5%と+1.0%の2通りだけを見ます。物件も家賃も借入額も返済期間も、すべて同一です。

※ 金利は借入当初からその水準だったものとして計算しています。実際に途中から上がる場合、それまでの返済が進んでいるぶん、負担はこの表よりわずかに軽くなります。

0.5%という幅の置き方について：日本銀行「長・短期プライムレート（主要行）の推移」

ここで注意したいのは、月々が赤字であること自体は、それだけでは良し悪しを決めないという点です。返済のうち元金部分は、手元から出ていっても残債を減らしています。赤字でも純資産が増えている状態は、この資産では日常的に起きます。

問題になるのは、その赤字を何年続けられるか、そして続けた分を出口で回収できるかです。次の節がそれです。

理由④　売っても残債が消えない

「やめとけ」の理由のうち、提案書に最も書かれないのが出口です。書かれない理由は単純で、この物件の収支が完成するのは売却の瞬間だからです。

10年後に売ると仮定します。必要になる売却価格は、10年後の残債＋そこまでの持ち出しの累計＋売却諸費用の合計です。残債だけを見る計算より一段厳しくなりますが、実際に手元から出ていったお金を回収する条件はこちらです。

※ 売却諸費用は売却価格の4%程度として計算しています。購入価格比は2,480万円に対する割合です。譲渡所得税は取得費・保有期間によって変わるため、この表には含めていません。

築10年時点の成約価格を確かめる先：公益財団法人不動産流通推進センター「指定流通機構の物件動向」

金利が1.0%上がる想定では、10年後に買った値段より高く売れて、ようやく回収できるという条件になります。新築の上乗せが乗った価格が10年で上回るかどうかは、周辺の築10年の成約事例と並べれば判断できます。

理由⑤　途中でやめられない

5つ目は、金額ではなく期間の話です。売却価格が残債に届かない間は、不足分を現金で用意しなければ売れません。やめる判断ができない期間が、最初の数年から10年程度続くことがあります。

これは株式や投資信託と決定的に違う点です。値下がりした投資信託は、損失を確定させれば翌日には現金になります。借入で買った不動産は、損失を確定させる自由そのものに現金が要ります。

自己資金をほとんど入れない買い方は、月々の負担を軽く見せる一方で、この期間を長くします。買う前に出口を計算する意味は、売るためではなく、売れない期間の長さを知るためです。

「やめとけ」が当たらない場合

ここまでの5つは、すべて同じ1つの条件から出ています。2,480万円の物件を、2,500万円の借入で買っていることです。物件は何も変えず、借入だけを2,000万円に下げると、同じ5つの理由がどう動くかを見ます。

※ 家賃・空室率・運営費はいずれも①②を反映した同じ条件です。変えたのは借入額だけです。

周辺の築10年の成約価格を1,800万円と置くと、借入2,500万円では届かず、借入2,000万円では届きます。同じ物件・同じ家賃・同じ金利で、結論が反転します。

ただし、これで有利になったと読むのは早すぎます。追加で入れた500万円が戻るかは別の話だからです。1,800万円で売れた場合、売却諸費用を引いた手取りは約1,728万円。残債1,557万円を返すと約171万円が残り、そこから持ち出し82万円を引くと手元は約89万円です。投じた自己資金の合計約510万円に対して、10年で約89万円。譲渡所得税は別途かかります。

これを高いと見るか低いと見るかは、他の選択肢と並べて決めることです。「やめとけ」も「儲かる」も、この計算をした上で言われているとは限りません。

赤字を許容できるかの3条件

月々の赤字そのものは、否定する対象ではありません。許容できるかどうかは、次の3つで判断できます。

1. 家計から確実に負担し続けられる金額か。 表1の下2行（△29,614円・△36,398円）を、収入が変わっても払い続けられるか。
2. 累計の持ち出しが、出口で回収できる見込みの範囲か。 表2の「必要な売却価格」を、周辺の築10年の成約事例と並べて判断します。
3. 金利+0.5%・+1.0%、空室、大規模修繕が重なっても、1が崩れないか。

3つとも「はい」なら、5つの理由は当てはまりません。1つでも「いいえ」があるなら、その1つが自分にとっての「やめとけ」の中身です。

よくある質問

ここで挙げた5つのうち、②の空室と運営費、③の金利は、年あたりの費用に直して積み上げた記事で1つずつ金額にしています。「いくら積んでおけばよいか」で見たい方はそちらを参照してください。

すでに購入していて、売るかどうかを考えている段階であれば、売却の判断を3つの数字で整理した記事が近い内容です。

まとめ

「不動産投資はやめとけ」は、5つの別々の話がひとつの言葉にまとまったものです。5つを分けて、同じ物件の数字に置き換えると、月々の負担は約2,000円から23,113円へ、金利が1.0%上がる想定まで含めると36,398円へ動きました。

そして、その5つを生んでいたのは物件ではなく借入条件でした。借入を500万円下げるだけで、10年後に必要な売却価格は購入価格の93.4%から68.8%へ変わります。読んで決まることではなく、自分の借入条件を数式に入れて初めて決まることです。

5つの理由が「提案書のどの前提から生まれるか」を型として整理したものは、失敗パターン7つの記事にまとめています。