サブリース契約は解約できるのか。
法律の建て付けと、契約書で見る7項目

「家賃保証があるから安心」と言われて結んだサブリース契約を、あとからやめたくなったとき何が起きるのか。ここを購入前に確認している方は多くありません。

この記事は損得の話ではありません。やめたくなったときに、やめられるのかどうかだけを扱います。根拠はすべて国土交通省と消費者庁の公表資料です。

誰が貸主で、誰が借主か

サブリースは、オーナーが物件を業者に貸し、業者がそれを入居者に又貸しする形です。この構造がすべての出発点になります。

オーナーと業者の間の契約（マスターリース契約）では、オーナーが貸主、業者が借主です。入居者ではなく、業者が借主の立場に立ちます。

賃貸借契約では、借主は借地借家法で保護されます。つまりこの契約では、保護される側にいるのは業者のほうです。

オーナーから解約しにくい理由

借地借家法では、貸主からの解約や更新拒絶に「正当事由」が必要とされています。サブリースではオーナーが貸主なので、オーナーから解約するには正当事由が要ることになります。

これは弊社の解釈ではありません。国土交通省は、賃貸住宅管理業法の不当な勧誘等の禁止（法第29条）の説明の中で、「借地借家法の規定によりオーナーからの解約には正当事由が必要であることを説明しないこと」を禁止行為として挙げています。

出典：国土交通省「賃貸住宅管理業法ポータルサイト／適正化のための措置」

言い換えると、この点を説明せずに契約を勧めることは法律で禁じられているほど重要な論点だ、ということです。

賃料が下がる仕組み

もうひとつの論点が保証賃料の減額です。国土交通省は同じ法第29条の説明で、「将来の家賃減額リスク」を故意に告げないことも禁止行為に挙げています。

消費者庁も「サブリース契約に関するトラブルにご注意ください!」として、賃料減額をめぐるトラブルが実際に発生していることを公表しています。

出典：消費者庁「サブリース契約に関するトラブルにご注意ください!」

賃貸住宅管理業法では、契約前に14項目の重要事項を書面で説明すること（法第30条）が義務づけられており、家賃の改定に関する事項もその中に含まれます。説明を受けた書面が手元にあるはずなので、まずそれを探すのが最短です。

3つの出口

やめ方は大きく3つです。どれになるかは契約書の書き方で決まります。

※ 定期借家型のマスターリース契約であれば、期間満了で終了する建て付けになります。契約書の種別を先に確認してください。国土交通省は標準契約書として、通常型と定期借家型の両方の様式を公表しています。

様式の参照：国土交通省「サブリース住宅標準契約書」

契約書で見る7項目

「解約できるか」を先に聞くより、次の7項目を読むほうが早く答えが出ます。すべて契約書と重要事項説明書に書かれている項目です。

解約に踏み切るときのコスト

合意解約が成立したとして、何にいくらかかるのかを金額で置いておきます。以下はすべて弊社が置いた仮定値で、実際の金額は契約書の定めによって変わります。

※ 違約金の定めがない契約もあります。逆に、入居者との契約が引き継がれない建て付けであれば、空室期間はこれより長くなります。

この90万円を「高い」と見るか「毎年の賃料差より安い」と見るかは、賃料の推移を年あたりの金額に直して比べれば決められます。感情ではなく、差額と期間で決まる話です。

購入前なら、確認できることがある

まだ契約していない段階であれば、確認の順番は簡単です。

1. 重要事項説明書を受け取り、説明から契約まで期間を空ける。 国土交通省は、説明から契約まで1週間程度の十分な期間をとることが望ましいとしています。
2. 表2の7項目を、書面の該当箇所を指してもらいながら確認する。 口頭の説明ではなく、書面のどこに書いてあるかを見ます。
3. 保証賃料が「いつ」「どう」変わるのかを、過去の改定実績で聞く。 同じ業者の他物件で、実際に何年目にどれだけ改定されたかを聞くのが最も具体的です。

すでに契約している場合は、①〜③の代わりに手元の契約書を読むことになります。個別の契約の効力や正当事由の有無は法的な判断になるため、実際に解約へ動く際は弁護士にご確認ください。

よくある質問

まとめ

サブリースではオーナーが貸主、業者が借主です。借主が借地借家法で保護される以上、オーナーからの解約には正当事由が必要になります。国土交通省が、この点を説明しない勧誘を禁止行為として挙げているのはそのためです。

賃料も減額されうる前提で設計されています。だから問いは「解約できるか」ではありません。契約書の7項目がどう書かれているか。それだけが、やめたくなったときの難易度を決めます。