不動産投資の収支シミュレーター。
毎月の手残りと、出口で必要な売却価格まで
収支シミュレーションの多くは毎月の手残りで話が終わります。ですが、この資産の収支が完成するのは売却の瞬間です。
このシミュレーターは、毎月の手残りに加えて、保有期間の持ち出し累計と出口で必要になる売却価格まで出します。金利は同時に3通り（そのまま・＋0.5%・＋1.0%）で計算します。
- 初期値は営業提案の収支シミュレーションを検証した記事のケースです。手元の提案書の数字に置き換えて使ってください。
- 見るのは毎月の手残りではなく、いちばん下の「出口で必要な売却価格」と、その物件価格に対する割合です。100%を超えていれば、買った値段より高く売れないと回収できない条件です。
- 入力した数字はブラウザの中だけで計算され、送信も保存もされません。
元利均等返済で計算します。空室率と運営費率を差し引いた実収入から返済を引いた額が、毎月の手残りです。
※ 「出口で必要な売却価格」は、保有年数後の残債＋その間の持ち出し累計を、売却諸費用を差し引いたあとに回収できる価格です。譲渡所得税は取得費・保有期間で変わるため含めていません。この計算はすべてお使いのブラウザの中だけで行われ、入力した数字が送信されることはありません。
それぞれの数字を、何と突き合わせるか
入力欄に何を入れるかで結果は変わります。提案書の数字をそのまま入れると、提案書と同じ答えが出るだけです。突き合わせる相手を挙げます。
| 入力欄 | 確かめる相手 |
|---|---|
| 想定家賃 | 新築の募集賃料ではなく、同じ建物か近隣の築10年時点の成約賃料 |
| 空室率 | 提案書の0%ではなく、実際の入退去の頻度。弊社の試算では5%を使います |
| 運営費率 | 管理費・修繕積立金だけなら15%前後。原状回復・設備交換・募集広告料を含めると25%程度 |
| 金利 | 借入時の水準。変動なら＋0.5%・＋1.0%の行で判断します |
| 保有年数 | 売却を考える時期。10年で置くと、周辺の築10年の成約事例と比べられます |
成約賃料・成約価格：公益財団法人不動産流通推進センター「指定流通機構の物件動向」／空室の実勢：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」／修繕の費用感：国土交通省「マンションに関する統計・データ等」／金利水準：日本銀行「長・短期プライムレート（主要行）の推移」
出た数字の読み方
いちばん下の「出口で必要な売却価格（物件価格に対する割合）」が、このシミュレーターの結論です。読み方は3段階です。
- 80%を下回る。 築年が進んだあとの相場でも届く可能性があります。自己資金を多く入れているか、利回りが高い物件です。
- 80〜100%。 周辺の築年別の成約事例と直接比べる必要があります。売却の判断と同じ土俵です。
- 100%を超える。 買った値段より高く売れないと回収できません。何が効いているのかを、金利・空室率・運営費率を1つずつ戻して確かめてください。
このシミュレーターに入っていないもの
簡易な計算なので、含めていない項目があります。判断のときはこれらを別に置いてください。
- 税金。 減価償却による節税と、売却時の譲渡所得税は含めていません。節税の記事で扱っています。
- 家賃の下落。 入力した家賃が保有期間中ずっと続く前提です。下落を織り込むなら、あらかじめ低い家賃を入れてください。
- 修繕積立金の増額と大規模修繕の一時金。 運営費率に含めて調整するか、リスクを年あたりの金額に直した記事の考え方で別に積んでください。
- 物件価格そのものの変動。 出るのは「必要な売却価格」までで、実際にその価格で売れるかどうかは判定していません。
よくある質問
入力した数字は保存されますか
保存も送信もされません。計算はすべてお使いのブラウザの中で行われます。ページを閉じると入力内容は消えます。
運営費率25%は高すぎませんか
管理費と修繕積立金だけなら15%前後で収まる物件も多くあります。25%は原状回復・設備交換・募集広告料を長期平均でならした保守的な置き方です。実際の明細が手元にあれば、その金額から逆算して入れてください。
なぜ金利は＋1.0%までしか見ないのですか
弊社の試算では＋0.5%と＋1.0%の2通りだけを使います。それ以上を持ち出すと数字が動きすぎ、判断の材料になりにくいためです。この2つで結論が変わらないなら、金利は主要な論点ではないと言えます。
元金均等返済には対応していますか
元利均等返済のみで計算しています。元金均等で借りている場合、当初の返済額はこれより大きく、後半は小さくなります。返済予定表の実際の金額と突き合わせてご確認ください。
結果を持って相談してもよいですか
もちろんです。返済予定表と管理費・修繕積立金の明細、直近の募集賃料が分かるものがあれば、より実態に近い数字で計算し直せます。持ち込みは提案書1枚でも構いません。
まとめ
収支シミュレーションで見るべきなのは、毎月の手残りではありません。保有期間の持ち出しを、出口で回収できるかどうかです。
そのために必要な売却価格が、物件価格の何%にあたるのか。その1つの数字を出すために、このページを置いています。
出た数字を、
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初期値と「確かめる相手」は次の一次情報を参照して置いています。初期値そのものは弊社が置いた仮定値であり、出典元が公表している数値ではありません。
- 成約賃料・成約価格を確かめる先 … 公益財団法人不動産流通推進センター「指定流通機構の物件動向」
- 空室率の実勢 … 総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」
- 修繕積立金と大規模修繕の費用感 … 国土交通省「マンションに関する統計・データ等」
- 借入金利の水準と、＋0.5%・＋1.0%という幅の置き方 … 日本銀行「長・短期プライムレート（主要行）の推移」
- 不動産所得の計算と必要経費 … 国税庁 タックスアンサー No.1370「不動産収入を受け取ったとき（不動産所得）」
出典の確認日：2026-08-21
本ページの計算はいずれも入力された前提に基づく概算であり、収益・売却価格・融資条件・税額を保証するものではありません。実際の数値は物件・地域・金融機関・時期によって異なります。個別の税務判断は税理士に、法務判断は弁護士・司法書士等の専門家にご確認ください。最終的な投資判断はご自身の責任において行ってください。