ワンルームマンションを売るかどうかは、
3つの数字で決まります

保有しているワンルームマンションを売るべきかどうか。相場を調べる前に、確かめる順番があります。相場は3つのうちの1つでしかありません。

この記事では、売却の判断に必要な3つの数字を順番に出します。使うのは、これまでの記事と同じ新築区分マンション1戸です。

相場より先に見る数字

売却を考えるとき、多くの方は最初に相場を調べます。しかし相場だけでは判断できません。同じ相場でも、残債がいくら残っているかで結論が反対になるからです。

見る順番は次の3つです。

1. 今売ったときの過不足。 売却の手取りから残債を引いた金額。マイナスなら、その差額を現金で用意しないと売れません。
2. 持ち続けた場合の年あたりの純資産の増減。 毎年の持ち出しと、毎年減る残債の差。
3. 税金。 譲渡益が出る場合にだけ効きます。

①　今売ると、いくら足りないのか

元利均等返済では、初期ほど利息の割合が大きく、残債の減りが遅くなります。保有年数ごとに残債を出し、売却の手取りと並べます。

※ 売却の手取りは売却価格から諸費用4%を引いた額です。過不足はそこから残債を引いた金額で、マイナスは不足を意味します。譲渡所得税は表3で別に扱います。

②　持ち続けると、何が起きているのか

売れないなら持ち続けることになります。そのとき何が起きているのかを、年あたりで出します。

月々の負担が△23,113円なら、年27.7万円の持ち出しです。一方で残債は、10年目から15年目までの5年間で1,946万円から1,627万円へ、319万円（年63.8万円）減っています。

※ 物件価格の変動は含めていません。物件価格が年36.1万円を超えて下がるなら、持ち続けても純資産は増えないことになります。

ここが判断の核心です。持ち続けることは、年27.7万円を払って年63.8万円の借入を返している状態です。差引では年36.1万円ずつ純資産が増えます。ただし物件価格の下落がそれを上回れば、増えていません。

だから確認するのは1つ。周辺の築年別の成約価格が、年36.1万円より速く下がっているかどうかです。

③　税金は、いつ効くのか

「5年を超えてから売ると税金が安い」とよく言われます。これは正確には、譲渡益が出る場合の話です。

※ 合計には復興特別所得税（所得税額の2.1%）を含めています。所有期間は、譲渡した年の1月1日時点で判定します。購入日からちょうど5年ではないため、年をまたぐかどうかで区分が変わります。

税率と判定：国税庁 タックスアンサー No.3208「長期譲渡所得の税額の計算」／国税庁 タックスアンサー No.3211「短期譲渡所得の税額の計算」

表1のケースでは、10年目に1,800万円で売っても簿価を下回るため譲渡損になり、譲渡所得への課税は生じません。つまりこのケースでは、5年の壁は判断に影響しません。

逆に、購入価格より高く売れる見込みがある場合は、この表が効きます。1月1日時点での判定なので、年末の決済と年始の決済で税額が変わることがあります。

3つを合わせた判断

3つの数字が出たら、判断は4つのどれかに落ちます。

表1のケースは、10年目時点ではCに当たります。「売りたくても不足分がある。ただし持ち続ければ年36.1万円ずつ純資産は増える」という状況です。ここで必要なのは相場の再確認ではなく、不足分をどう調達するかの計画です。

よくある質問

まとめ

売るか持ち続けるかは、相場では決まりません。①今売ったときの過不足、②持ち続けた場合の年あたりの純資産の増減、③税金。この3つが揃って初めて判断できます。

このケースでは、売却で現金が残り始めるのは15年目あたりでした。それまでの期間に必要なのは、相場の再確認ではなく、不足分の調達計画です。