データを見て、検討している
物件情報も利回りも調べた。ただ、この読み方で合っているのか確認できていない。
この方の相談例条件を決めて購入
- 相談前
- 表面利回り7%の中古区分を検討。「7%なら預金より圧倒的に良い」
- 検証
- 経費と返済を引くと実質の手残りは年3万円。大規模修繕の一時金で数年分が消える水準。あわせて、この方の年収・与信で成立する条件の下限を算出
- 結論
- この物件は見送り。判断基準を書面化し、3ヶ月後その基準を満たす物件で購入。「買わない」ではなく「買う条件を決めた」相談
買う前も、持ったあとも。物件を売らないFP事務所が、あなたの数字で計算します。
まずは45分の初回診断から。本格的な検証が必要かどうかも含めてお答えします。
これから買う方だけではありません。すでにお持ちの方のご相談が半分近くを占めます。
結論は「やめましょう」ばかりではありません。進めていい場合は、その根拠をお渡しします。
物件情報も利回りも調べた。ただ、この読み方で合っているのか確認できていない。
収支表を見せられた。悪くなさそうだが、判断材料が売り手の情報しかない。
1件目は動いている。買い増すべきか。借入の余力と、他の資金計画との兼ね合いを知りたい。
収支が思ったほど伸びない。持ち続けるか売るか。売るならいつ、いくらなのか。
ひとつでも当てはまれば、ご相談の対象です。
売り手がつくった数字にも、ネットの決めつけにも、あなたの条件は入っていません。
| 想定家賃収入（月額） | 92,000 円 |
| 空室率 | 0 % |
| ローン金利（35年間） | 1.9 %（固定） |
| 管理費・修繕積立金 | △12,400 円 |
| 35年後の売却想定価格 | 24,800,000 円 |
| 月々の実質負担 | ＋4,300 円の黒字 |
想定家賃が35年間ずっと一定で計算されています。家賃の下落率が織り込まれていません。
空室率0%。入退去の空白期間・募集期間が一度も発生しない前提です。
35年間の金利が動かない前提です。金利上昇のシナリオが1つもありません。
35年後の売却価格が購入価格と同額で置かれています。この1行が収支全体を支えています。
前提を現実的な数字に置き直すと、結論が変わることがあります。
「この物件なら間違いありません」
その数字は、あなたの条件で計算されていますか。
「不動産投資なんてやめとけ」
その意見も、あなたの条件で計算されていますか。
売り込みも決めつけも、判断材料にはなりません。
120分の面談と、後日お渡しする検証書面。持ち帰るのは次の3つです。
空室率・家賃下落・修繕費・金利上昇を反映した年別のキャッシュフローと、◯年後に売ったときの残債・想定売却価格。保有中の方は、税引後・元金返済後のいま残っている本当の金額から確認します。
住宅ローン・教育費・老後資金と並べて、家計全体で成立するかを判断します。「進めていい」も「見送るべき」も同じ基準です。そのまま進めていただく結論も珍しくありません。
検証の過程と結論を書面でお渡しします。何をどう見たかが残るので、次の物件でも同じ基準で判断できます。買われた後は年1回の再試算で収支と出口を見直すこともできます。
この3つが得られないと面談中に判断された場合は、お申し出ください。相談料は申し受けません。
「不動産は安定資産です。持っていて損はありません」
弱みの説明は、受けましたか。
他の資産にはない強みがあり、他の資産にはない弱みがあります。勧める立場でも、否定する立場でもありません。どちらも並べたうえで、合うかどうかを判断していただきます。
安定した収入と与信があり、当面使わない自己資金があり、多少の手間を許容でき、空室や金利上昇にも耐えられる家計の方。
自己資金が乏しく、家計に余裕がなく、すぐ現金が必要になる可能性がある方。無理に不動産を選ぶ必要はありません。
「良い／悪い」ではなく、性質が違うだけです。
| 項目 | 不動産投資 | 投資信託・株式 | 保険（積立） |
|---|---|---|---|
| 換金のしやすさ | △ 売却に数ヶ月 | ◎ 数日で現金化 | ○ 解約控除に注意 |
| 借入（レバレッジ） | ◎ 他人資本を使える | × 原則、自己資金のみ | × |
| 手間・管理 | △ 入居者・修繕対応 | ◎ ほぼ不要 | ◎ |
| 少額から始める | △ 数百万〜数千万 | ◎ 月100円から | ○ |
| 相続対策 | ◎ 評価額の圧縮 | △ 時価評価 | ◎ 非課税枠 |
最大の違いは「借金をして買う」こと。これが武器であり、最大のリスクでもあります。弊社は住宅ローン・保険・資産運用も扱うため、不動産以外の選択肢も含めて比較できます。
※株式等も信用取引でレバレッジは可能ですが、不動産融資のような長期・多額の借入とは性質が異なります。
120分で確認するのはこの4点です。以下の数値は仕組みを示す例で、ご相談ではあなたの条件で計算し直します。
「利回り7%です。預金よりずっといい数字ですよ」
その7%は、手元に残る数字ですか。
広告の「利回り◯%」は、経費も返済も引く前の数字です。
手残り ＝ 家賃収入 − 経費 − ローン返済
管理費・修繕・空室・税金を引いた実質の手残りで判断します。この差が、最初に確認する場所です。
「頭金はほとんど要りません。フルローンで始められます」
金利が2%上がっても、返し続けられますか。
借入は「儲けの倍率」ではなく結果の倍率です。良い結果も悪い結果も、同じ倍率で拡大します。
5,000万円の物件を、諸費用350万円を含めた総額5,350万円で買います。買う物件も、入ってくる家賃も、まったく同じ。違うのは、この5,350万円をどこから出すかだけです。
| 総額5,350万円を、どう用意するか | A：全額を自分のお金で | B：1,350万円＋借入4,000万円 |
|---|---|---|
| 投じる自分のお金 | 5,350万円 | 1,350万円 |
| 銀行からの借入 | なし | 4,000万円金利2.5%・25年 |
| 年間の手取り家賃（NOI）同じ物件・同じ家賃 | 225万円 | 225万円 |
| 年間のローン返済 | ― | △215.3万円 |
| 手元に残る現金 | 225万円 | 9.7万円 |
| うち入居者が返してくれた元金＝借金が減った分＝資産の増加 | ― | 116.7万円 |
| 投じたお金に対する年リターン | 4.2% | 9.4% |
自己資金1,350万円のリターンは、5,350万円を投じた場合の2.2倍。差を生むのは手元の現金（年9.7万円）ではなく、入居者の家賃が借金を年116.7万円ずつ減らしている部分です。手残りは年9.7万円でも、純資産は年126.3万円増えています。
ただしレバレッジは「儲けの倍率」ではなく結果の倍率です。同じ物件のまま、金利だけを動かすとこうなります。
| 金利 | 年間返済 | 年間手残り | 自己資金リターン（手残り＋元金返済分） |
|---|---|---|---|
| 2.5% | 215.3万円 | ＋9.7万円 | 9.4% |
| 3.5% | 240.3万円 | △15.3万円 | 6.4% |
| 4.5% | 266.8万円 | △41.8万円 | 3.5% |
金利が2%上がるだけで、年9.7万円の黒字が年41.8万円の持ち出しに変わります。全額自己資金なら、金利が何%でも225万円は減りません。
さらに9.4%は「買った値段で売れる」前提の数字です。価格が年1%下がれば5.7%に落ちます。レバレッジの成否は、最後は「いくらで売れたか」で決まります。
「節税効果がありますよ。税金が戻ってきます」
その節税効果、検証しましたか。
それは「節税」ではなく課税の繰り延べです。売るときにまとめて払います。
減価償却で所得税が戻るのは事実です。ただし償却した分だけ帳簿上の取得費が下がり、売却時の譲渡所得が増えます。
前提：減価償却で毎年60万円の帳簿赤字を10年間計上（累計600万円を給与と損益通算）／10年超の保有後に売却＝長期譲渡20.315%
| あなたの課税所得 | 損益通算時の税率 | 10年間の節税額 | 売却時に増える税 | 差引＝本当の効果 |
|---|---|---|---|---|
| 400万円 | 30% | 180万円 | △121.9万円 | ＋58.1万円 |
| 900万円 | 43% | 258万円 | △121.9万円 | ＋136.1万円 |
| 1,800万円超 | 50% | 300万円 | △121.9万円 | ＋178.1万円 |
「節税」の正体は右端の列だけです。効果が大きいのは税率の高い方だけ。高所得者に営業が集中する理由でもあります。
譲渡税は売却年の1月1日時点で保有5年以下なら39.63%、5年超なら20.315%と、ほぼ倍違います（償却累計300万円の場合）。
| あなたの課税所得 | 5年間の節税額 | 売却時に増える税短期39.63% | 差引＝本当の効果 |
|---|---|---|---|
| 400万円（税率30%） | 90万円 | △118.9万円 | △28.9万円 |
| 900万円（税率43%） | 129万円 | △118.9万円 | ＋10.1万円 |
| 1,800万円超（税率50%） | 150万円 | △118.9万円 | ＋31.1万円 |
課税所得400万円の方が5年で売れば、10年間の努力どころか28.9万円のマイナスです。ここに売買の諸費用（購入時に価格の約7%、売却時に約3%）が乗ります。
「節税になります」と言われたら、この3つを聞いてください。
この3つに数字で即答できない相手から、買う必要はありません。弊社が、あなたの側で計算します。
※税率は所得税＋住民税10%の目安（復興特別所得税は損益通算側に不加味）。譲渡側の20.315%・39.63%は復興特別所得税・住民税を含みます。個別の税務判断は提携税理士が担当します（別途お見積り）。
「いつでも売れますから大丈夫です」
その物件、いくらで売れるか聞きましたか。
あなたの物件には2つの値段があります。
賃貸中のまま売るか、空室にして住まい用に売るか。買い手も、値段の決まり方も違います。
| 賃貸中のまま売る | 空室にして売る | |
|---|---|---|
| 買い手 | 投資家 | 実需（自分で住む人） |
| 値段の決まり方 | 収益還元法年間NOI ÷ そのエリア・築年で投資家が求める利回り | 取引事例比較法周辺の類似物件が実際にいくらで成約したか |
| 価格が動く要因 | 現況家賃・期待利回りの水準 | 周辺相場・専有面積・室内の状態 |
| 必要な手間 | そのまま売却できる | 退去待ち・空室期間・原状回復費用 |
区分マンションでは実需価格のほうが高くなる傾向があります。ただし現況家賃が相場より高ければ逆転することも。どちらが有利かは物件ごとに計算するしかありません。
仕組みを理解いただくための計算例です。ご相談では国土交通省の成約データをもとに、あなたの物件の数値で算定します。
前提：購入2,000万円のワンルーム／現況家賃 月9.2万円／借入1,900万円・金利1.9%・35年／10年保有時点／運営費を差し引いた年間NOI 82.8万円／期待利回り5.5%と仮定／実需価格は周辺の成約事例から2,300万円と仮定
| ルート | 売却価格 | 算定根拠 | ローン残債 | 譲渡税 | 手残りの目安 |
|---|---|---|---|---|---|
| 賃貸中のまま売る | 1,505万円 | 82.8万 ÷ 5.5% | △1,479万円 | ― | △約25万円 |
| 空室にして売る | 2,300万円 | 周辺成約事例※仮定値 | △1,479万円 | △約95万円 | ＋約651万円 |
差は約676万円。ただし実需価格2,300万円は仮定値で、周辺の成約事例次第で大きく変わります。退去交渉・空室期間・原状回復費用も手残りに影響します。大事なのは金額ではなく、2つのルートを同じ土俵で比べることです。
この4つの問いに、あなたの数字で。相談を予約する →
買うかどうかを決めるのは、ご本人です。弊社の役割は、そのための数字をそろえることにあります。
物件を仕入れ、提案し、販売する
相談が営業の入口になるため、結論は「買う」に向かいやすい
前提を検証し、数字を出し、判断材料を渡す
投資用不動産の販売・媒介を行わないため、結論を一方に寄せる理由がない
住宅ローン・保険・資産運用も扱うFP事務所なので、不動産以外の選択肢も含めて比較できます。
ただし、不動産投資に反対の立場ではありません。条件が合う方には有力な選択肢です。検証の結果「進めていい」となれば、自信を持って進むための根拠をお渡しします。
検証書面はつきません。この45分で完結して構いません。
初回診断を予約する初回診断からお申し込みの場合、5,500円を差し引きます。
本相談を予約する迷われたら初回診断（45分・5,500円）で構いません。ご状況を伺い、詳細な検証が必要かどうかも含めてお答えします。必要なければ、その45分で終わりです。本相談へお進みの場合は5,500円を差し引きます。
立場が違います。物件を販売・媒介しないため、相談は検証と判断材料の提供に徹します。120分の面談と検証書面で完結します。
販売・媒介は行いません。「その判断で良いか」の検証に徹します。購入や売却を実行される段階のご相談も、同じ立場で承ります。
もちろんです。相談で完結することを前提に設計しています。
全国対応可です。物件の所在地も全国対応しています。
できます。収支の検証、繰上返済や借換え、持ち続けるか売るかの判断まで。保有後のご相談はむしろ多いです。
あれば提案書・収支表・登記簿・返済予定表・確定申告書。なくても大丈夫です。条件やご予算感が分かれば、その場で数字を組み立てます。
一般的な仕組み（譲渡所得・減価償却など）は相談内で説明します。個別の税務判断・申告は提携税理士が担当します（別途お見積り）。
しません。物件を勧めることが構造的にできません。相談後の連絡は書面のお渡しと質問への回答のみです。
買っていいのか、やめるべきか。
120分で、はっきりさせます。
初回診断 45分 ¥5,500／本相談 120分 ¥22,000／全国対応可