新築ワンルームが失敗しやすいと
言われる理由。出口から逆算する

新築ワンルームの提案書は、たいてい入口の数字で作られています。月々の負担がいくらかは書いてありますが、10年後にいくらで売れれば元が取れるのかは書いてありません。

この記事では、出口から逆算します。これまでの記事と同じ新築区分マンション1戸の提案書を使い、10年後に必要な売却価格を先に出したうえで、修繕積立金がどう動くのか、中古としていくらで売買が成立しているのかを一次情報で確かめます。

この記事で使う提案書

弊社のコラムはすべて同じ1件で通しています。記事を横に並べて、どの前提を動かすと何が変わるのかを比べられるようにするためです。

まず出口から逆算する

提案書に書かれている「月々約2,000円」は、10年間で約23万円の持ち出しになります。この23万円と、10年後に残っている残債1,946万円の両方を、売却代金で回収できて初めて元が取れます。

つまりこの提案書は、新築で買った部屋が、10年後に築10年の中古として購入価格の8割超で売れることを前提にしています。提案書のどこにも書かれていませんが、これが成立しなければ、月々2,000円の負担は最後に一括で顕在化します。

新築の価格には、建物と土地の値段のほかに、販売にかかった費用が含まれています。中古で買う人はその費用を負担しないため、新築の価格をそのまま引き継ぐ理由がありません。これは弊社の見方であって統計ではありませんが、出口の価格を「購入価格の何%か」で置いて確かめる意味はここにあります。

運営費は据え置かれない——修繕積立金のガイドライン

提案書の運営費12,400円は、管理費と修繕積立金の合計です。この行が35年間同じ数字になっている提案書は珍しくありません。ところが修繕積立金は、上げることを前提に設計されている場合があります。

国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（平成23年4月策定・令和6年6月改訂）は、専有面積1㎡あたりの月額の目安を示しています。

専有25㎡を当てはめると、20階未満・延床5,000㎡未満なら平均値で月8,375円、幅でみると月5,875〜10,750円にあたります。提案書の運営費12,400円には管理費も含まれているため、修繕積立金だけを取り出すと目安の下限に近い設定になっていることがあります。

同じガイドラインは、積立の方式についても書いています。均等積立方式は「将来にわたり定額負担として設定するため、将来の増額を組み込んでおらず、安定的な修繕積立金の積立てができる」方式です。一方の段階増額積立方式には、「将来の負担増を前提としており、計画どおりに増額しようとする際に区分所有者間の合意形成ができず修繕積立金が不足する場合がある」という留意点が示されています。

令和6年6月の改訂では、段階増額積立方式をとる場合の引上げの考え方として、均等積立方式の月額を基準額としたうえで、「計画の初期額は基準額の０．６倍以上、計画の最終額は基準額の１．１倍以内とする」という目安が加えられました。裏を返せば、当初の積立金が基準額の6割まで低く設定されうるということです。買うときの運営費が安く見えるのは、それが理由の場合があります。

国土交通省の「令和5年度マンション総合調査」では、修繕積立金が計画に対して不足しているマンションが36.6%（前回調査より+1.8ポイント）にのぼります。積立金の値上げは、起きるかどうかではなく、いつ・いくら起きるかで見る項目です。

前提を動かすと、必要な売却価格はどこまで上がるか

提案書の数式はそのままに、家賃と運営費だけを現実に寄せた場合の10年です。

返済は元利均等の閉じた式で計算し、10年後の残債19,460,123円は全ケース共通です（金利を動かしていないため）。空室・原状回復・固定資産税・保険料は含んでいません。金利が上がった場合の影響は「儲からない」の正体で扱っています。

4行目と5行目は、特別に悪い想定ではありません。修繕積立金の値上げは36.6%のマンションで不足が生じている以上、起きうる範囲です。家賃の年1%下落も、入居者が入れ替わるたびに新築の上乗せが落ちていくと考えれば穏当な置き方です。それでも、必要な売却価格は購入価格の82.7%から86.2%へ、3.5ポイント上がります。

中古としていくらで売買が成立しているか

出口の価格が現実的かどうかは、実際に売買が成立している価格を見て判断します。中部圏不動産流通機構の月例速報（2026年7月度）では、中部圏の中古マンションについて次の実績が公表されています。

この数値は間取りや面積を問わない中部圏全体の平均で、ワンルームだけを取り出した数字ではありません。㎡単価をそのまま25㎡に掛けて自分の物件の価格とすることはできません。ここで見ているのは「築年数が進んだ中古が、実際に売買されている」という市場の事実です。

自分の物件について出口の価格を確かめるなら、同じマンションか近隣の同規模・同築年の成約事例を、レインズを閲覧できる不動産会社に出してもらうのが確実です。売り出し価格ではなく、成約価格を見るのが要点になります。売り出し価格は、売れなかった価格を含んでいるからです。

新築を選ぶなら確認する5項目

新築ワンルームがつねに不利というわけではありません。確認すべき項目が中古より多い、というのが実際のところです。

③は収支シミュレーターで計算できます。すでに保有している場合の判断はワンルームマンション売却の判断で扱っています。

よくある質問

まとめ

新築ワンルームで起きているのは、入口の数字と出口の数字が別々に置かれていることです。月々2,000円という入口は、10年後に購入価格の82.7%で売るという出口とセットになって初めて意味を持ちます。

修繕積立金の水準と方式、近隣の成約価格、家賃の根拠。この3つを確認すれば、必要な売却価格が現実的かどうかは自分で判断できます。判断のために必要なのは、良い物件を見分ける力ではなく、出口の価格を先に置く順番です。